Despre contractul de închiriere
Pe această pagină găsiți detalii juridice legate de contractul de închiriere și de raportul dintre chiriaș și proprietar, așa cum este definit astăzi de legislația în vigoare. Sursa folosită este Codul de procedură civilă.
Definiții:
Locator = Proprietar
Locatar = Chiriaș
Contractul de locațiune este o formă de protecție pentru chiriaș.
- Nu trebuie încheiat într-o anumită formă cerută de lege (spre ex. la notar, la avocat, etc.), ci este valabil prin simpla semnătură a părților.
- Înregistrarea contractului la ANAF este o obligație pentru proprietar, nu și pentru chiriaș. Neînregistrarea nu afectează validitatea contractului sau a însăși locațiunii, iar chiriașul beneficiază de toate drepturile sale prin contract.
- Un contract înregistrat la ANAF are putere de titlu executoriu, deci nu mai este necesară obținerea unei hotărâri judecătorești de evacuare a chiriașului care nu vrea să părăsească locuința. Proprietarul poate merge direct la executorul judecătoresc (respectând totuși legea, termenul de preaviz și condițiile în care se poate face evacuarea) și, în baza contractului cu putere executorie și a dovezii că a notificat chiriașul în termenul prevăzut de lege, poate cere evacuarea, care este realizată de executor.
- Înregistrarea contractului la ANAF este o obligație, dar nu a chiriașului, ci a proprietarului, iar, în caz contrar, ar putea ajunge să răspundă penal pentru săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală. În această situație, organele de cercetare penală pot fi sesizate chiar și de către chiriaș.
- Chiriașul poate cere dovada înregistrării la ANAF a contractului său de locațiune.
Codul Civil reglementează contractul de locațiune (sau de chirie) la articolele 1777 și următoarele. Orice clauză inclusă într-un contract care nu respectă normele legale, sau minimele impuse de lege este nulă și nu produce efecte decât în limitele în care permite legea. Contractul poate include și lucruri care nu sunt reglementate de lege. Spre exemplu, poate fi inclusă obligatia proprietarului de a efectua toate tipurile de reparații survenite în timpul chiriei. Sau, se poate întocmi un inventar de predare cu bunurile aflate în apartament la momentul chiriei și cu starea în care se aflau.
Proprietarul nu poate modifica unilateral contractul de locațiune, precum nici chiriașul nu o poate face. Orice modificare, inclusiv a prețului chiriei, trebuie să fie făcută prin acordul ambelor părți. În timpul desfășurării contractului, se face prin act adițional. În cazul expirării contractului, se face prin semnarea unui nou contract.
Sarcina reparațiilor
Articolul 1.786
Obligaţiile principale ale locatorului (proprietarului)
Locatorul (proprietarul) este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă:
a) să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
c) să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.
Articolul 1.788
Sarcina reparaţiilor
(1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii […].
(2) Sunt în sarcina locatarului (chiriașului) reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.
(3) Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.
(4) În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.
Articolul 1.790
Garanţia contra viciilor
(1) Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.
Spre exemplu – bunuri într-o stare avansată de degradare la momentul predării apartamentului către chiriaș, care se defectează în timpul locurii de către chiriaș, nu îi pot fi imputate acestuia la plată, întrucât reprezentau un viciu ascuns la momentul încheierii contractului. Astfel, ele trebuie garantate și plătite de către proprietar.
Ce drepturi mai are proprietarul asupra apartamentului în momentul în care îl dă spre închiriere?
Articolul 1.789
Asigurarea folosinţei
Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.
Articolul 1.804
Obligaţia de a permite examinarea bunului
Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.
Reprezintă o limitare a dreptului prevăzut la art. 1789, acela de a nu diminua sau stânjeni folosința bunului de către chiriaș. O altă justificare ar fi în scopul conservării și protejării imobilului (conductă spartă, scurgeri de gaz, etc.). Totuși, legea folosește expresia de „este obligat să PERMITĂ”, tocmai pentru că proprietarul trebuie să solicite accesul în imobil pentru scopurile prevăzute la 1804.
În alte condiții, orice vizită și prezența la usa imobilului se consideră ca un deranj al chiriasului, iar acesta poate solicita și rezilierea contractului de locațiune și plata de daune de la proprietar. Nu îi este permis proprietarului unui imobil să intre în imobilul pe care l-a oferit spre închiriere, fără acordul chiriașului. Dacă proprietarul folosește o cheie-dublură, sau intră în imobil prin alte mijloace, fără voia chiriașului (violență, administrări), săvârșește infracțiunea de violare de domiciliu, pedepsită cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda. Totodată, refuzul proprietarului de a părăsi imobilul, la rugămințile chiriașului reprezintă tot săvârșirea infracțiunii de violare de domiciliu.
Cum mă poate da afară proprietarul?
Articolul 1.831
Evacuarea chiriaşului
(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti.
Cu excepția cazului în care însuși contractul de închiriere, înregistrat la ANAF, este titlu executoriu, iar evacuarea se va putea cere în baza lui, nefiind necesară procedura judiciară.
Contractele de închiriere pot fi încheiate:
- pe durată determinată
- pe durată nedeterminată (fără termen de expirare)
Contractele pe durată determinată se sting, de obicei, prin ajungere la termen (expirare). Proprietarul nu are dreptul de a cere denunțarea unilaterală (încetarea contractului din inițiativa unică a sa) a contractului decât dacă este prevăzut acest lucru în contract. Dacă un contract expiră, atunci proprietarul, pentru a iniția procedura evacuării, trebuie să îl notifice pe chiriaș în scris și prin executor judecătoresc, că are la dispoziție 30 de zile de la data comunicării să evacueze imobilul. După ce trec cele 30 de zile, proprietarul fără contract înregistrat la ANAF va trebui să se adreseze instanței de judecată pentru a obține o hotărâre judecătorească de evacuare. Dacă contractul este înregistrat la ANAF, cum am zis și anterior, constituie titlu executoriu, putându-se duce direct la executorul judecătoresc cu contractul pentru a-l evacua pe chiriaș.
Mai există ipoteza în care proprietarul vrea să-l dea afară pe chiriaș pe durata desfășurării contractului pe durata determinată. Nu poate face acest lucru – legea prevede că poate să îl notifice privind evacuarea (în scris, prin executor judecătoresc – în caz contrar, este vb. despre nulitatea procedurii) cu minimum 30 de zile înainte să expire contractul. Deci, poate să îl notifice pe chiriaș, spre exemplu, cu 60 de zile înainte de expirare, ca la momentul la care contractul se stinge prin ajungere la termen, să părăsească locuința.
Contractele pe durată nedeterminată se sting, de obicei, prin denunțare unilaterală a uneia dintre părți (fie chiriaș sau proprietar). În acest caz, proprietarul poate denunța unilateral contractul cu un termen de preaviz de minimum 60 de zile. Pentru a iniția procedura evacuării este nevoie de o notificare de evacuare, dar, în cazul contractului pe durată nedeterminată, denunțarea echivalează și unei notificări. Astfel, după ce trec cele (minimum) 60 de zile, proprietarul fără contract înregistrat la ANAF va trebui să se adreseze instanței de judecată pentru a obține o hotărâre judecătorească de evacuare. Dacă contractul este înregistrat la ANAF, cum am zis și anterior, constituie titlu executoriu, putându-se duce direct la executorul judecătoresc cu contractul pentru a-l evacua pe chiriaș.
În cazul în care chiriașul nu respectă obligațiile contractuale, precum plata chiriei, proprietarul poate rezilia (să rupă contractul) contractul, iar în acest caz se aplică prevederile de la 1.038 C.pr.civ. privind evacuarea, adică la fel ca ajungerea la termen a unui contract expirat.
Este nevoie de a recurge la instanța de judecată doar dacă chiriașul nu evacuează voluntar locuința. (mai jos la art. 1040 – ce inseamnă o evacuare voluntară – simpla părăsire a locuinței nu este o evacuare).
În cazul unui proces de evacuare, chiriașul evacuat se supune riscului de a fi pus să plătească cheltuielile de judecată și cheltuielile de executare. (care pot fi costisitoare)
Procesul, cel puțin în lege, trebuie judecat cu termene scurte, finalizabil deci în ~2 săptămâni în condiții normale, dar din cauza deficitului de personal judecătoresc în prezent poate dura și câteva luni. Durata nu este una fixă.
C.pr.civ.
Articolul 1.038
Încetarea locațiunii. Notificarea locatarului
(1) Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
(2) Dacă locațiunea este pe durată nedeterminată, denunțarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată și notificare de evacuare a imobilului, în condițiile prezentului articol.
(3) Când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.
C.pr.civ.
Articolul 1.040
Evacuarea voluntară
(1) Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condițiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare. În caz contrar, sunt incidente dispozițiile prezentului capitol.
(2) Se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activității economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum și în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil. (o simplă părăsire a imobilului nu echivalează unei evacuări voluntare)
Articolul 1.041
Sesizarea instanței
Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Articolul 1.824
Închirierea făcută fără determinarea duratei (contract durată nedeterminată)
(1) Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei şi nu s-a convenit altfel, chiriaşul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
(2) În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:
a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.
Articolul 1.825
Denunţarea închirierii încheiate pe durată determinată
(1) Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunţa unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.
(2) În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul poate denunţa unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunțării se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1.824 alin. (2) (60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;)