Facem o scurtă sinteză a celor mai importante drepturi ale chiriașilor din România și a aspectelor juridice care aduc un minim de protecție persoanelor care stau în chirie sau își caută chirie în orașele noastre super scumpe.
Cele mai importante teme:
Importanța contractului:
Contractul de locațiune este o formă de protecție pentru chiriaș. Protejează de abuzurile proprietarilor și oferă șansa chiriașilor de a-și câștiga drepturile în instanță.
Forma contractului:
Nu trebuie încheiat într-o anumită formă cerută de lege pentru a fi valid (spre ex. la notar, la avocat, etc.), ci este valabil prin simpla semnătură a părților. Semnătura trebuie să fie de mână, dar contractul poate fi scris fie de mână, fie tehnoredactat.
Contractul reprezintă un acord de voințe al ambelor părți.
Înregistrarea contractului la ANAF:
Înregistrarea contractului la ANAF este obligatorie, însă este o obligație a proprietarului, nu a chiriașului. Astfel, neînregistrarea nu afectează validitatea contractului, iar chiriașul beneficiază de toate drepturile prevăzute în contract.
În schimb, prin neînregistrarea la ANAF, proprietarul poate răspunde penal pentru evaziune fiscală, faptă ce poate fi sesizată chiar și de către chiriaș.
Chiriașul poate cere proprietarului dovada înregistrării la ANAF a contractului său de locațiune.
Procesul-verbal de predare-primire
Pentru o protecție sporită a chiriașului împotriva abuzurilor, recomandăm întocmirea unui proces-verbal de predare-primire la momentul închirierii. Datele sunt incluse de chiriaș și proprietar, putând conține informații despre obiectele aflate în locuință la momentul predării, starea bunurilor și a instalațiilor, a camerelor, etc. Procesul-verbal trebuie semnat de ambele părți, poate conține și fotografii.
Dreptul la intimitate și securitate:
Conform art. 1804 din Codul Civil: „Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.”
Totuși, legea folosește expresia de „este obligat să PERMITĂ”, tocmai pentru că proprietarul trebuie să solicite accesul în imobil pentru scopurile prevăzute la art. 1804.
În alte condiții, orice vizită și prezența la ușa imobilului se consideră un deranj al chiriașului. Nu îi este permis proprietarului unui imobil să intre în imobilul pe care l-a oferit spre închiriere, fără acordul chiriașului. Dacă proprietarul folosește o cheie-dublură, sau intră în imobil prin alte mijloace, fără voia chiriașului (chiar și dacă este pentru administrarea locuinței), săvârșește infracțiunea de violare de domiciliu, pedepsită cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda. Totodată, refuzul proprietarului de a părăsi imobilul, la rugămințile chiriașului reprezintă tot săvârșirea infracțiunii de violare de domiciliu.
Preaviz și încetarea contractului:
Contractele de închiriere pot fi încheiate:
- pe durată determinată
- pe durată nedeterminată (fără termen de expirare)
Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără specificarea duratei şi nu s-a convenit altfel, contractul este pe durată nedeterminată.
Contractele pe durată determinată se sting, de obicei, prin ajungere la termen (expirare). Proprietarul nu are dreptul de a cere denunțarea unilaterală (încetarea contractului din inițiativa unică a sa) decât dacă este prevăzut acest lucru în contract (care, conform art. 1825 din codul civil, trebuie să includă un preaviz de cel puțin 60 de zile – ceea ce vă sfătuim să verificați la încheierea contractului). În schimb, chiriașul poate denunța un contract pe durată determinată, cu respectarea unui termen de 60 de zile de preaviz.
Contractele pe durată nedeterminată se sting, de obicei, prin denunțare unilaterală a uneia dintre părți (fie chiriaș sau proprietar). În acest caz, proprietarul poate denunța unilateral contractul cu un termen de preaviz de minimum 60 de zile.
Evacuarea forțată:
Evacuarea chiriaşului se face doar în baza unei hotărâri judecătoreşti (excepție fac contractele înregistrate la ANAF, când proprietarul nu mai e nevoit să se adreseze instanței judecătorești).
Pentru contractele cu durată determinată, dacă expiră, atunci proprietarul, pentru a iniția procedura evacuării, trebuie să îl notifice pe chiriaș în scris și prin executor judecătoresc, că are la dispoziție 30 de zile de la data comunicării să evacueze imobilul. După ce trec cele 30 de zile, proprietarul va trebui să se adreseze instanței de judecată pentru a obține o hotărâre judecătorească de evacuare. Dacă contractul este înregistrat la ANAF, cum am zis și anterior, constituie titlu executoriu, putându-se duce direct la executorul judecătoresc cu contractul pentru a-l evacua pe chiriaș, dar respectând termenul de 30 de zile de preaviz.
Pentru contractele cu durată nedeterminată, pentru a iniția procedura evacuării este nevoie de o notificare de evacuare, dar, în cazul duratei nedeterminate, denunțarea echivalează și unei notificări. Astfel, după ce trec cele (minimum) 60 de zile, proprietarul (fără contract înregistrat la ANAF) va trebui să se adreseze instanței de judecată pentru a obține o hotărâre judecătorească de evacuare.
În cazul unui proces de evacuare, chiriașul evacuat se supune riscului de a fi pus să plătească cheltuielile de judecată și cheltuielile de executare
Este nevoie de a recurge la instanța de judecată doar dacă chiriașul nu evacuează voluntar locuința (simpla plecare din locuință nu reprezintă o evacuare voluntară; evacuarea voluntară, adică părăsirea locuinței, presupune aspecte precum returnarea cheilor și ridicarea bunuri proprii din imobil).
Creșterea chiriei:
Proprietarul nu poate modifica unilateral contractul de închiriere, precum nici chiriașul nu o poate face. Orice modificare, inclusiv a prețului chiriei, trebuie să fie făcută prin acordul ambelor părți. În timpul desfășurării contractului pe durată determinată, se face prin act adițional, dacă este acceptat de chiriaș. În cazul expirării contractului, se face prin semnarea unui nou contract. Pentru un contract pe durată nedeterminată, dacă proprietarul și chiriașul nu se înțeleg pentru schimbarea prețului chiriei, proprietarul poate denunța unilateral contractul, dar într-un termen de cel puțin 60 de zile.
Anti-discriminare:
Proprietarii nu pot sub nicio condiție să refuze contractarea cu anumite persoane pe criterii de „rasă, naționalitate, etnie, limbă, religie, categorie socială, convingeri, sex, orientare sexuală, vârstă, handicap, boală cronică necontagioasă, infectare HIV, apartenență la o categorie defavorizată, precum și orice alt criteriu care are ca scop sau efect restrângerea, înlăturarea recunoașterii, folosinței sau exercitării, în condiții de egalitate, a drepturilor omului și a libertăților fundamentale sau a drepturilor recunoscute de lege, în domeniul politic, economic, social și cultural sau în orice alte domenii ale vieții publice.” (după cum menționează Ordonanța de guvern 137/2000).